九江“限购令“之下二手房交易纠纷频发 律师支招

2017年7月13日，我市公布《关于在我市中心城区实行住房限购政策的通知》，中心城区限购政策正式启动。今年3月29日，市房地产和房产管理局对外发布消息：我市在中心城区（不含柴桑）继续实行限购政策，只对部分内容进行了微调。 

众所周知，在限购令颁布之前

我市房地产市场火爆

房价增长迅速

二手房交易量激增

限购令政策

让部分房地产交易双方措手不及

“我们在限购令之前就签订了合同，现在不能过户怎么办？”

“签了合同我才知道对方属于限购对象，这可怎么办？”

日前，掌中九江特约记者走访我市二手房交易市场，发现很多人在为限购令政策所带来的这一系列问题感到困惑，甚至有人气愤地表示，“不给我办过户，我要起诉房地产登记机构！”记者就此采访了九江市律师协会副会长钱钧，就二手房地产所带来的法律问题为市民释疑解惑。

已签订合同的房产不能办理过户，谁来担责？

市民张先生和李先生于2017年2月签订了一份购房合同，约定李先生购买张先生名下一套位于开发区的商品房。随后，李先生交付了定金，并支付了部分房款，双方约定待过户后将其余款项付清。同年7月，限购令来临，张、李同去房产部门办理过户，可被告知李先生已在市区拥有两套房产，属于限购对象，不能办理过户。之后，双方产生纠纷。掌中九江特约记者在二手房市场上了解到，像上述情况，即在限购令之前签订合同，但因限购令而不能办理产权登记，导致交易无法完全履行的情况较为常见。

钱钧解答：由于限购令是一种公共政策，属于法律意义上的情势变更，为此，如果确实是因限购令导致交易双方的合同目的无法实现，双方均无过错，无需承担违约责任。双方可以自行协商房屋交易的解除，如协商不成的可以诉请法院要求解除合同。对此类案件，法院一般会判决解除合同，同是房屋出售方应当将已收受的购房款或定金返还给购房者。至于购房人如果因无法办理产权登记而要求房屋出售方给予双倍定金赔偿的，法院一般不会支持。

房子一直住着，如何保证限购购房人的合法利益？

市民吴先生和朱先生于2017年6月签订了一份购房合同，约定朱先生购买吴先生名下一套位于浔阳区的商品房。双方本就是好朋友，再签订合同后，朱先生立即支付了购房款，住了进去，双方都觉得晚点过户没关系。但让二人始料未及的是，限购令在一个月后就颁布了。虽然朱先生在房子里住得舒舒服服，但付了钱，自己买了家具，还进行了简单的装修，房子却迟迟不能登记在自己名下，未免总有些不踏实。记者了解到，在二手房交易市场，上述情况也较为常见：即交易除过户外几乎已完成，购房人住了进去。少数卖房人因得知房屋不能办理过户，认为之前的合同无效，就私底下再把房子转卖给其他人、抵押贷款等。 

钱钧解答：限购令属于公共政策，并不构成合同无效或可撤销的条件。在房屋出售人未要求解除合同的情况下，如果购房人仍然想住在房子里，则购房人可以选择暂时不申请办理产权登记手续，等待限购令解除后再行办理产权登记手续，毕竟限购政策是有时间限制的。为此，为了保护房屋买卖交易秩序的稳定性，购房人还可以申请公证机构对房屋买卖或交易合同进行公证，也可以保留相关购房手续，尤其是支付购房款的银行资金流凭证。如果已经接收房屋且使用房屋的，则应保留相关装修凭证、交纳水电费、网络电话电视等费用的发票，以尽最大可能证明购房交易的真实性和客观性。如此一来，就可以最大可能保护购房人在限购令政策下的合法权益，减少因不能办理产权登记手续而带来的法律风险。

购房人隐瞒身份，房屋出售人怎么办？

市民陈先生本就拥有两套房产，属于限购对象，当他仍然想买第三套房。在与市民郭先生的交易中，他刻意隐瞒了自己“限购者”的身份，仍然与其签订合同，并支付了定金。当双方办理过户时，陈先生才知道郭先生被限购了。由于郭先生仅仅支付了定金，剩余房款需要在办理产权手续后才能支付，现在怎么办？   

陈先生很想让交易进行下去，但是郭先生不答应。但是，看了一眼合同，双方从未约定如果买方隐瞒身份、欺诈要承担怎样的违约责任。郭先生骑虎难下，一方面急于将房子出手，但又碍于两人之间有合同；如果继续履行与陈先生的合同，则要等到限购令之后，办理过户之时，才能拿到剩余房款。  

钱钧解答：在这种情况下，建议房屋出售方应及时到法院起诉，要求解除合同。同时，如果因买方隐瞒事实，而导致合同无法履行且给卖方造成经济损失的，可以请求对方给予适当经济补偿。比如，本案中，陈、郭的交易无法完成，而郭先生的那套房子的房价在下降，如果再卖的话，价格肯定比卖给陈先生的要低；其次郭先生还要通过中介寻找其他买家，为此会产生较多的中介费用。因此，这些都可能是卖方的经济损失。

对此，钱钧特别提醒，在当前我市仍实行限购令的情况下，房屋出售者在进行二手房交易时，最好要弄清楚对方是否属于限购对象和限贷对象，并明确相关违约责任。这样一来，就可以更好地维护自己的合法权益，也避免了更多的烦心事。

因限购令能否起诉不动产登记机构？

钱钧还告诉掌中九江特约记者，限购令发布后，虽然房屋买卖合同签订在前，但是，由于申请办理不动产登记的时间在限购令发布后。因此，根据限购令，如果购房人属于限购对象，则不动产登记机构不予办理不动产登记是完全合法正当的，即使购房人起诉不动产登记机构以要求法院判令不动产登记机构办理登记手续，法院一般也会驳回其诉请，不会认定不动产登记机构存在行政不作为的行为。